ОСМД: хотели как лучше — получилось хуже, чем обычно

Чтобы не утомлять читателя, мы выделим два направления анализа предложенных законодательных нововведений. Первый посвящен концептуальным основам, которые предложены в Проекте. Во втором — кратко проанализируем нововведения в Закон прикладного характера.

Кому принадлежат лифт и крыша?

Предложенные изменения в Гражданский кодекс в основном касаются уточнения перечня объектов, принадлежащих владельцам отдельных помещений в доме на праве общей собственности. Но статус этой совместной собственности не меняется — общая совместная.

{advert=1}

Применение права общей совместной собственности для общего имущества многоквартирного дома является очень сомнительным в принципе. Статьей 370 Гражданского кодекса (в которую изменений не вносится) установлено, если договоренности между совладельцами, законом или решением суда не установлено чего-то другого, то считается, что доли каждого из совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными. Соответственно, равными должны быть и расходы на содержание такого имущества.

Дело в том, что ни в этом законопроекте, ни в любом действующем законе ничего «иного» о распределении долей в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме между совладельцами не установлено. Более того, некоторые владельцы квартир даже не догадываются, что на них лежит бремя содержания общего имущества, что намного тяжелее чем сделать ремонт квартир и домов своими руками. При приватизации им никто этого не объяснил, хотя соответствующая норма содержится в Законе Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». В свидетельстве о приватизации указано лишь право частной собственности на квартиру, но не право общей собственности на крышу, лифты и придомовую территорию и тому подобное.

При нашей «бумажной» приватизации не произошло приватизации фактической, когда новые владельцы жилья сознательно берут на себя все соответствующие права и обязанности. Отсюда следуют конфликты интересов: владелец квартиры на первом этаже не хочет платить за содержание лифта (он им не пользуется) или ремонт кровли (на него с крыши не течет). А владелец квартиры на последнем этаже, соответственно, не желает выкладывать деньги за ремонт канализации в подвале, поскольку для него это не актуально.

Что-то «другое» можно установить договоренностью между совладельцами на общем собрании, и это должно быть закреплено в протоколе. Но этот вопрос, если его вынести, может приводить ссоры между совладельцами и полностью заблокировать дальнейшую работу ОСМД.

Нетрудно догадаться также, что прецедент «разбора полетов» в суде по этому поводу может вообще обернуться приговором для ОСМД как идеи.

Справедливости ради следует отметить, что среди изменений в закон «Об ОСМД» предусматривается механизм распределения расходов на содержание общего имущества между совладельцами пропорционально размеру помещений, которыми они обладают. Однако при общей совместной собственности на такое имущество это — не более чем разговоры в пользу не очень бедных. Любой квалифицированный юрист, имеющий опыт судебных дел, в суде как дважды два докажет, что требования к нему по уплате на содержание дома за его пентхаус большей суммы по сравнению с владельцем однокомнатной квартиры противоречит нормам Гражданского кодекса.

Да это же несправедливо! — Скажет читатель — и будет прав. Так где же выход?

{advert=2}

Механизм распределения расходов на содержание общего имущества в том же самом Гражданском кодексе предусмотрен, но для имущества, находящегося в общей долевой собственности. Так, статьей 360 установлено, что «Совладелец соответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязан участвовать в расходах на управление, содержание и сохранение общего имущества …»

Но разве не логичнее будет перевести статус общего имущества в многоквартирном доме с общей совместной в общую долевую собственность? Так почему этого не делают?

Ответ, лежащий на поверхности, таков. Кто-то — когда-то — чего-то не додумал, и сейчас упорно цепляется за нежизнеспособный механизм, чтобы не расписываться в собственной безалаберности.

Согласно статье 369 Гражданского кодекса, распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев. То есть для того, чтобы принять законное решение по определению формы управления домом, по найму того или иного управляющего, по ремонту, утепление или реконструкции дома необходимо получить письменное и нотариально заверенное(!) согласие 100% собственников помещений в нем. Для многоэтажек это возможно разве что теоретически: ведь всегда есть собственники, которые в нем не проживают, будут такие, кому не нравится предложенный вариант решения, а некоторые люди принципиально настроены против любого предложения.

В такой ситуации очень соблазнительно выглядит идея оставить ОСМД — юридическое лицо единственным законным механизмом принятия подобных решений в условиях, когда нельзя достичь абсолютного согласия совладельцев. Соблазнительной она является не только для преданных апологетов ОСМД. Власть выиграет гораздо больше.

В Украине пока ОСМД созданы примерно в 10% многоквартирных домов от их общего количества. Все остальные остаются на откуп местным властям.

Чья земля?

Если анализ норм Гражданского кодекса при всей их важности для обывателя представляет настоящий интерес для широкого круга заинтересованных специалистов, то предложенные изменения в земельное законодательство затрагивают каждого жителя многоквартирного жилищного фонда.

Среди изменений, вносимых этим законопроектом до 382 статье Гражданского кодекса, есть норма относительно принадлежности владельцам отдельных помещений многоквартирного дома на праве общей собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и принадлежащих ему зданий и сооружений. Это хорошо, именно так и должно быть. Но читаем дальше, не подготовили нам законодатели какого сюрприза?

И такой сюрприз находится. Действующей редакцией статьи 42 Земельного кодекса установлено, что «В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников». Этой нормой ОСМД активно пользуются, некоторым даже посчастливилось получить придомовую территорию в собственность.

А вот норма, которая предлагается на замену упомянутой выше: «Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, а также относящиеся к нему сооружения, здания и придомовая территория, предоставляются объединению совладельцев многоквартирного дома в постоянное пользование». О безвозмездной передаче в собственность уже не идет, и это в определенной степени настораживает.

Хотя при здравом рассуждении успокаиваешься — земельный участок должен принадлежать владельцам отдельных помещений дома, а не ОСМД. ОСМД вообще является не владельцем дома, а только юридическим лицом, легитимно представляет интересы всех сособственников общего имущества этого дома, включая и придомовую территорию. Логично, когда собственники помещений получают земельный участок в общую совместную собственность (как это и предусмотрено законодательством) а впоследствии, при создании ОСМД, передают ему этот участок в пользование.

Но все лучшие надежды разлетаются в прах, когда читаешь предложенные изменения в статью 92 Земельного кодекса. Частью второй настоящей статьи устанавливается, что ОСМД приобретают право постоянного пользования земельным участком из земель… государственной и коммунальной собственности!

А где же «общая совместная собственность собственников отдельных помещений в многоквартирном доме»? Так что, нас опять банально шьют в дураки?

Строго говоря, факт появления права собственности в многоквартирном доме наступает с момента приватизации первой квартиры в нем. В Украине на сегодня приватизировано более 95% квартир.Таким образом, каждый многоквартирный жилой дом вместе со своей придомовой территорией находится в общей совместной собственности.

{advert=3}

Если сам дом передавать в такую ​​собственность не нужно (она наступает автоматически с оформлением приватизационных бумаг), то земельный участок — обязательно, поскольку до этого она находилась в коммунальной собственности. С оформлением соответствующей землеустроительной документации.

Для этого нужны четкие законодательные механизмы, а их не существует. Не появляются они и в законопроекте, который анализируется. Причина проста — порядок цифр стоимости клочка землицы в столице, городах-миллионниках, курортных городах представляет себе каждый. В других городах подешевле, но и аппетиты у местных чиновников скромнее.

На сегодня вопрос отвода земельного участка является самым спорным при создании и функционировании ОСМД через свою недостаточную законодательную определенность. Поэтому власть прибегла к решительному шагу — вот вам поправки в закон, как вы и просили.

Если вы такие умные, решительные и действенные, что создали ОСМД — забирайте придомовую территорию в постоянное пользование. Нам не страшно, ибо мы также умные, решительные и действенные. А не страшно по нескольким причинам.

Во-первых, вы еще попробуйте ее оформить на практике. Каждый, кто пытался получить придомовую территорию в собственность или хотя бы в постоянное пользование ОСМД по действующему законодательству, знает по собственному опыту, насколько это сложно да еще и дорого.

Во-вторых, может ОСМД еще и самоликвидируется, и тогда участок вернется в распоряжение местных властей. Председателя существующих ОСМД не понаслышке знают, что все держится практически на их энтузиазме. А если энтузиазм угаснет? А если человек просто сменит место жительства? «Настоящих буйных мало, вот и нету вожаков» — это уже классика.

В-третьих, в резерве есть те 90% домов, где ОСМД не созданы. Там никому участок даже в пользование отводить не нужно — с распоряжением ею местные власти как-то по своему усмотрению справится.

Очередная реформа социально значимого законодательства является очередной иллюстрацией диалога власти с народом:

«Нам же обещали… (в данном случае, например, землю в общую собственность собственников отдельных помещений в многоквартирном доме)…

Ну-у-у, обещать — не значит жениться».

Обидно.

Источник