У украинцев будут забирать неправильно оформленные дома и участки

Тем, кто не узаконил недвижимость по упрощенной процедуре, теперь придется долго ходить по бюрократическому кругу.

В этом году в Украине закончилась строительная амнистия — истек срок действия упрощенного порядка по легализации самостроев. Что грозит украинцам, которые не успели узаконить свои дома и дачи UBR.ua расспросил адвоката, управляющего партнера «Suprema Lex» Виктора Мороза.

Виктор Павлович, самозахваченных участков и самостроев еще много, почему же Минрегионстрой просто не продлит действие упрощенного порядка легализации?

Для его продления Рада должна принять закон. Соответствующий проект был внесен в ВР, но для его принятия в конце 2016 года не хватило голосов. В этом году законопроект пока не выносился на голосование.

Что делать людям, которые хотят узаконить самострои?
Для начала четко разграничим: есть самострои на законно оформленных участках, а есть — на самозахваченной и не оформленной земле. Сейчас легализация самостроев, полностью не заморожена, и может идти в обычном порядке. А для узаконивания земельных участков применяется общий порядок землеотвода.

Чем плох обычный порядок узаконивания самостроев?

Прежний порядок заметно упрощал оформление по срокам и количеству подаваемых документов. Вопрос узаконивания можно было решить за 2-4 недели, так как многие документов позволяли не оформлять. А стандартное прохождение всех процедур, оформление техпаспорта, получение разрешения на изготовление техдокументации, согласования с ГАСК, БТИ, местными советами, затягивается на 6-12 месяцев.

Необходимо собирать очень большое количество разрешительных документов, и если не знать требований и сроков действия бумаг, то можно ходить по кругу. Естественно, такое оформление дороже плюс чиновники могут создавать искусственные препятствия.
Насколько затягивается процедура в случае наличия самостроя на захваченном участке?

Минимум в два раза. Попробуйте получить землеотвод, особенно в зонах больших городов. За последние годы люди немного упорядочили оформление самозахваченных участков. Но сделали это далеко не все. Если два года назад только наше объединение по вопросам узаконивания участков начинало по 3-5 новых дел в месяц, то сейчас — 1-2 дела.

Это сложный и длительный процесс, связанный с получением технической документации на участок, кадастрового номера, приведение доказательной базы по пользованию участком. Много сложностей в нюансах технических документов и сроках их сопоставления.

С чем сейчас могут столкнутся граждане, которые не воспользовались амнистией?

Для начала — с вероятностью потери собственности. Сейчас ведем дело, в котором неузаконенный самозахваченный участок с построенным на нем 10 лет тому домом решением местного совета передан в собственность другому человеку. Отмечу, что формально местный совет был прав: земельный участок никем не приватизировался, никому не принадлежит. И так как он находится на территории данного совета, то последний имел полное право после обращения претендента за выделением земли, отдать этот участок.

Как теперь отстоять свой дом?

В данном случае суд встал на сторону нашего клиента. Мы пошли путем доказательства «приобретательной» давности, вопрос которой регулируется Гражданским кодексом. Это приобретение права собственности на чужое недвижимое имущество лицом, которое добросовестно завладело этим имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть им в течение 10 лет.

Если документы на узаконивание по амнистии поданы в конце 2016 года, но оформление не завершено, сейчас есть возможность все дооформить?

Спорный момент, который будет зависеть от позиции местного совета. Потому что в порядке упрощенной регистрации процедуры выписаны так, что решение должно было приниматься на момент действия амнистии. Но если исходить из того, что документы поданы, (особенно если отправлялись почтой), то согласно разъяснениям Гражданского Кодекса, можно отстаивать в суде позицию применения регистрации по дате на штемпеле, проставленном Укрпочтой. Объективно, это достаточное основание для доказательства.

С чем еще может столкнуться человек, проживающий в неузаконенном доме (неузаконенном участке)?

Ждут сложности в оформлении взаимоотношений с контрагентами, такими как газовые службы, службы по вывозу мусора, подключению электроэнергии и т. д. Им для оформления договоров нужны документы на участок и дом.

Сейчас условия ужесточаются. Если 10 лет тому эти структуры-монополисты как-то шли навстречу, то сейчас не хотят брать на себя ответственность без документов. Могут отрезать, скажем, от света.
В каких случаях люди чаще всего пытались узаконить дома?

При разделе имущества супругов, нескольких собственников или при наследовании. Наследники сталкиваются с вопросами неоформленной собственности, когда пытаются получить документы о праве собственности умерших лиц. И тут их ждет сюрприз — а на что выдавать право собственности, если нет документов, подтверждающих наличие объекта наследования. Это прямой путь в суд. Поэтому все узаконивать надо заранее.

Как решать спорные нюансы узаконивания?

До 2013 года суды по-разному трактовали данный вопрос и их позиции были кардинально-противоположными. Но в 2013 Верховный суд Украины выписал отдельное постановление по вопросам наследования, более-менее урегулировав вопрос.

Во сколько обойдется сопровождение судебного процесса по вопросу узаконивания дома/земли при возникновении вопросов наследования?

Это индивидуально. Какой-то адвокат возьмет несколько тысяч гривен. А некоторые маститые адвокаты и за $10 тыс. за такое дело не возьмутся. Вопрос трудоемкий, а положительный результат не гарантирован.

Как проводится уплата налога на землю, если участок/дом не узаконен?

Если нет узаконенного объекта, то и налога нет. Как насчитывать налог, если в базе никакой объект не числится.

А после прохождения процедуры узаконивания?

Тогда налоги начинают уплачиваться с момента узаконивания объектов. И штрафов при этом нет.

Но если процедура узаконивания идет через суд, где собственник доказывает, что живет в неоформленном доме (на неоформленном участке)? Ведь решение суда попадает в налоговую базу?

Налоговый период, за который могут быть востребованы налоги, составляет 1095 дней. Если ГФС получит информацию о возникновении права собственности, то за 3 года потребуют уплатить налоги.

А налоговая разве может не узнать, что возникло право собственности?

Тут есть ряд нюансов. У нас пока нет автоматизированной системы сверки данных всех баз. И налоговой трудно каким-то образом узнать, что возникло право собственности, особенно по решению суда. А так как регистрировать право собственности в центре предоставления административных услуг необязательно, то налоговая может долго оставаться в неведении.

Разве регистрировать право собственности необязательно?
Нет. Сегодня распространена практика, когда многие люди, особенно имеющие долги перед банками, при получении решения суда о разделе имущества, признании права собственности в порядке наследования или иных вопросах, не регистрируют это право, чтобы банк не узнал. При этом право собственности возникает на основании решения суда. Это самодостаточное основание. Но для любого внешнего контрагента, как тот же банк, основанием для обращения взыскания является исключительно запись в реестре недвижимого имущества.

Но отсутствие записи в реестре — это дополнительный риск лишиться этого имущества. При наличии возможностей для махинаций, дом или участок могут оказаться записанными на другого владельца.

Вы всегда докажете свое право на объект, если оно уже определено судебным решением. Поэтому для многих, кто прячет свое имущество, отсутствие записи в реестре является дополнительной гарантией, что его не заберут.