«Свои» компании устроили из рынка недвижимости обдираловку

Оценщики говорят — все дело в новом законе. Право оценивать имущество получила дюжина компаний, которые начали диктовать свои условия и самовольно устанавливать цены. Так что теперь, увидив объявление типа: Агентство поможет Купить Квартиру Продать Квартиру, придется задуматься еще и о том, во что обойдется оценка жилья.

Исключительное право

С экспертной оценкой имущества сталкивался каждый, кто хотя бы раз в жизни покупал или продавал квартиру, дачу, антикварную мебель или автомобиль. Как правило, люди обращались к оценщикам, чтобы снизить свои риски — чтобы цена была справедливой как для покупателя, так и для продавца. Обязательными услуги оценщиков стали лишь в начале прошлого года и касались только сделок с недвижимостью. В Налоговом кодексе появилась норма, согласно которой подоходный налог, который уплачивает продавец недвижимости, рассчитывается исходя из стоимости «не ниже оценочной».

До недавнего времени оценку стоимости квартиры или домовладения мог сделать любой из девяти тысяч сертифицированных оценщиков. Поэтому особых проблем кроме новой статьи затрат у продавца недвижимости не возникало. Однако в начале нынешнего года были введены законодательные новшества, по которым оценку для целей налогообложения (так называемая «налоговая оценка») могут проводить только оценщики, имеющие лицензию на этот особый вид деятельности. Был разработан ряд ведомственных актов и в оценочной деятельности появилась отдельная специализация — оценка недвижимости и земельных участков для целей налогообложения, а также оценка летательных аппаратов и судов.

Все бы ничего, только получить эту лицензию смогли единицы. «По закону, экспертам нужно пройти обучение и получить квалификационное свидетельство, которое выдает Фонд госимущества, — поясняет заслуженный экономист Украины Людмила Туровская. — На сегодняшний день это сделали всего лишь 40 человек, которые работают в 12 компаниях. Это не более 1% от общего количества оценщиков в Украине. Всем остальным участникам рынка было просто отказано. Более того, мы не смогли нигде найти даже программу обучения по этой специализации. Известно лишь, что курс составляет четыре выходных дня, и после его прохождения оценщик закрепляется за конкретной компанией. С уходом из компании эксперт теряет сертификат».

Переоценка ценностей

Таким образом, 12 компаний фактически монополизировали обязательную для многих украинцев услугу. Интересно, что раньше они в сфере оценки вообще не работали, а были созданы практически в одно время с разницей в пару недель. «Все компании зарегистрированы в Киеве, то есть приезда эксперта в регионы придется ждать несколько дней, — поясняет ведущий аккредитованный эксперт Американского общества оценщиков Людмила Симонова. — Уже сейчас возник дефицит «рабочих рук». Ведь при таком числе сотрудников один человек ежедневно должен проводить по 15—20 оценок. Кроме того, «эксклюзивность» услуги позволила дюжине фирм самовольно устанавливать цены».

По подсчетам экспертов, стоимость «налогового» оценивания выросла по сравнению с обычной оценкой в 6—10 раз. «Раньше гонорар столичного оценщика составлял от 500 грн за квартиру до 1,5 тыс. грн за дом. Причем место расположения или количество комнат вообще не влияло на стоимость услуги, — уверяет член комитета Украинского общества оценщиков по вопросам законодательства Тимур Аджиев. — Теперь за оценку «гостинки» на Борщаговке просят 1,8 тыс. грн, за элитные квартиры в центре Киева — порядка 10 тыс. грн, а оценка домовладения под Борисполем стоит 20 тыс. грн. В регионах ситуация аналогичная: к примеру, в Виннице за оценку двухкомнатной квартиры в центре владельцу необходимо будет заплатить 3,5 тыс. грн, а дома — 14 тыс. грн»

При этом экспертов смущает качество такой оценки. По словам Туровской, работникам упомянутой дюжины фирм разрешили нарушить требование закона «Об оценке» и не стажироваться в течение года. «Кроме того, эти компании ввели автоматизированную услугу оценки через сайт с помощью ввода данных заказчиком, — дополняет коллегу модератор форума «Открытый клуб независимых оценщиков» Андрей Филин. — Таким образом, для них выезд на объект является необязательным. Во-первых, это нарушение международных норм, потому что без выезда нельзя оценить местоположение объекта, которое влияет на цену. Во-вторых, при виртуальной оценке всю ответственность несет заказчик услуги».

Остановка без требования

По словам аналитиков, новые нормы, вступив в силу с начала июня, уже заблокировали сделки купли-продажи недвижимости и земельных участков. «Само по себе создание реестра специалистов, которые имеют право оценивать квартиры и дома для расчета суммы налога, необходимо, — считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. — Это вносит контроль на рынок оценочных услуг, ведь завышение или занижение оценки жилья при его продаже — повсеместно. Однако условия членства в реестре привели фактически к приватизации этого рынка. Сейчас большинство сделок приостановлено из-за того, что нотариусы требуют отчет, который можно получить только в 12 компаниях».

Дальше больше. Оценщики говорят, что требование к наличию у продавца «налоговой» оценки имущества сейчас распространяется не только на недвижимость, воздушный и водный транспорт. «Дело касается также инвестиционного рынка и колесного транспорта, — утверждает член совета директоров Украинского общества оценщиков Сергей Пузенко. — Министерство юстиции уже запретило нотариусам осуществлять сделки в этих сферах без оценок, но такая специализация в Фонде госимущества пока что не предусмотрена. Это значит, что остановится автомобильный рынок, рынок по продаже корпоративных прав, акций, прав требований. Все продавцы будут вынуждены ждать или, что скорее всего, уйдут в тень».

В преддверии этого коллапса участники оценочного бизнеса обратились к правительству, и премьер-министр Николай Азаров уже обязал Министерство юстиции и Фонд госимущества в кратчайшие сроки отменить все правовые акты, которые спровоцировали проблему. По словам премьера, документы были приняты при помощи лоббистов, которые утверждали, что все инстанции пройдены. Между тем оценщики сообщают, что не было даже общественного обсуждения. На момент сдачи номера в печать ни одно из ведомств не подтвердило отмену своих документов. А на официальной странице ФГИУ в интернете продолжает «висеть» список 12 предприятий, которые сертифицированы для налоговой оценки.