Чиновники не оставляют попыток разобраться со старыми украинскими многоэтажками – хрущевками и сталинками.
Об этом пишет UBR.
В Минрегионе окончательно пришли к выводу, что получить согласие абсолютно всех жильцов старого дома на реконструкцию не выйдет, поэтому в ведомстве предлагают ограничиться минимумом в 75% голосов. Да и будущая реновация вовсе не обязательно будет означать снос старых домов. Термин «реконструкция» предполагает собой в первую очередь капитальные ремонтные работы. И только в крайнем случае здание будут сносить.
На время проведения работ людей отселят во временное жилье — в так называемые «стартовые дома» (в случае сноса ветхого жилья) или, маневренный фонд (если ограничатся реконструкцией). «Времянка» не должна выходить за пределы того же населенного пункта. Переселять обещают в равноценное жилье без потерь в общей площади и количестве комнат.
Проектом также предусмотрена денежная компенсация жильцам в случае, если предложенное альтернативное жилье по каким-то причинам им не подошло. Рассчитывать ее будут исходя из рыночной стоимости старой квартиры. Также жильцы смогут доплатить за «компенсационное» жилье, если захотят переехать в большую по площади квартиру.
Предложение чиновников сложно назвать полноценнымп, оскольку оно не решает массы серьезных проблем. Вот лишь основные из них, по мнению застройщиков:
Наиболее актуальный вопрос – это количество жильцов квартала, дающих добро на отселение. В Минрегионе считают, согласие всех не нужно будет. Вместе с тем, как быть с теми 10-15%, которые не желают съезжать из своей квартиры? Решения на данный момент не озвучено.
Понятия «равноценные» помещения и «рыночная» цена требуют большей однозначности. Необходимо четко прописать, что, например, отселенец получает равноценное помещение такой же площади (или с повышающим коэффициентом) и указать, кто и как будет определять рыночную стоимость жилья.
Отселение «в границах населенного пункта» — один из самых спорных вопросов. Например, житель Печерска, скорее всего, будет против переезда, скажем на Харьковский массив. Выходом из этой ситуации может стать внедрение специального повышающего коэффициента площади (например, 1,3-1,5) в зависимости от района города. То есть, если человек съезжает с квартиры в 40 м2 в центре, взамен он должен получить, либо аналогичное жилье неподалеку, либо квартиру на окраине, но площадью 60 м2.
Механизм отселения в документе не прописан, а, следовательно, вполне возможно, что в судебном порядке можно будет оспорить любое действие по отселению.
Законопроект толком не разъясняет, куда конкретно будут отселены жильцы старых домов. То есть, сколько необходимо маневренного жилья для отселенцев.
«На сегодняшний день только в Киеве около 3 тыс. домов, то есть порядка 2,8 млн м2, которые по сроку эксплуатации требуют сноса. И расположены они во всех районах Киева», — отметил начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.
Наиболее привлекательными территориями для застройщика в том же Киеве могут стать Печерск, Подол, Куреневка, Нивки. Но и тут все в конечном итоге упрется в вопрос рентабельности. Нормальной на столичном рынке считается прибыль в 20-25 грн. на каждые вложенные 100 грн. Но снос дома существенно усложняет процесс и увеличивает затраты. Поэтому, чтобы привлечь к подобным проектам частных застройщиков, маржинальность должна быть выше. Как минимум, на уровне 25-30%.
Стоит отметить, что на сегодняшний момент только крупные компании-лидеры рынка способны реализовывать масштабные проекты по замене устаревшего жилья. Ведь тут речь идет не о точечной застройке, а квартальной, вплоть до реновации целых массивов и микрорайонов. У крупных игроков-девелоперов для осуществления таких проектов есть все необходимое, например: опыт реализации масштабных жилых проектов, квалифицированные кадры, необходимые технологические мощности (спецтехника).
Но и они не проявляют особого интереса к проекту и сосредоточены на освоении старых промзон: на их месте строятся мини-города с качественным жильем и современной самодостаточной инфраструктурой. Уже сейчас около 30-40% всех киевских проектов, реализация которых намечена на ближайшие 5-10 лет, – это проекты комплексной застройки, предусматривающие строительство от нескольких домов до целых мини-городов.
Подписывайтесь на канал «Хвилі» в Telegram, страницу «Хвилі» в Facebook