В Украине займутся проверкой строек: что будет с покупателями квартир

В Украине собираются кардинально переписать строительные правила. В Верховной Раде появился законопроект №6403 «О регулировании градостроительной деятельности», который эксперты уже окрестили «революционным».

Если его примут, строить где и как попало больше не удастся, пишет UBR.

Предлагается проводить тщательный анализ проектов, анализировать как они впишутся в городскую среду и не помешают ли жителям. Пока неясно как это скажется на архитектуре украинских городов, но уже сейчас понятно – расходы застройщиков вырастут в разы и не факт, что они не захотят переложить их на кошельки рядовых граждан.

О том, что правила градостроительной деятельности нужно менять строительная общественность говорит уже давно. Собственно, это понимают даже далекие от этого рынка обыватели. Достаточно выйти на улицы, чтобы понять: с городской застройкой у нас что-то не так.

«В действующем законодательстве не прописано какой должна быть Генеральная схема планирования территорий, есть проблемы с согласованием застройки в исторической части городов. Неоднозначные трактовки в законах и подзаконных актах позволяют местным властям разрабатывать и утверждать детальные планы территорий отличные от генеральных схем населенных пунктов, что приводит к скандалам при строительстве объектов», говорится в пояснительной записке.

Авторы предлагают сразу несколько радикальных нововведений:

проводить комплексную экспертизу всех видов документации по пространственному планированию
ввести новый вид документации по пространственному планированию, а на местном уровне – плана объединенной территориальной громады
расширить полномочия местных властей в регулировании застройки – ввести местные правила
обеспечить доступ инвесторов и общественности к документации по пространственному планированию через специальный Государственный реестр
разработать планы «красных линий», в пределах которых стройки будут ограничены или запрещены
учитывать общественных интересов при разработке документации по пространственному планированию.

«Попытались обобщить и учесть основные изменения, произошедшие в строительстве, административное реформе, сохранении культурного наследия за последние годы. В частности, предложенная терминология дает достаточно четкие формулировки по целому ряду понятий, начиная от «документация пространственного планирования» и заканчивая термином «совместные интересы».

К важным моментам можно отнести структуризацию градостроительной документации, появление большей четкости относительно функций местной и государственной власти в вопросах градостроения, попытку разведения зон ответственности и пр.», отметил руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва.

Управляющий партнер адвокатского объединения «Suprema Lex» адвокат Виктор Мороз говорит, что, действительно, действующее законодательство регламентирующее застройку населенных пунктов, имеет ряд недостатков.

И проблемы решать надо. Ведь сейчас существует практика, когда к историческим памятникам пристраивают, к примеру, по несколько этажей сверху, уродуя их вид, а отсутствие четких границ между Киевом и пригородами позволяет одни и те же земельные участки одновременно оформлять в собственность разным людям, при чем формально — вполне законно.

«Теоретически предложенный законопроект решает эти проблемы, более подробно регламентируя вопросы разработки и утверждения Генеральной схемы как вида документации по пространственному планированию на государственном уровне. Однако, предлагаемое расширение полномочий местных советов может привести к увеличению коррупционных рисков и усложнению согласовательных процедур в целом. Кроме того, законопроект является достаточно рамочным и для его эффективной реализации потребуется принять ряд подзаконных актов, на что уйдет немало времени», говорит Мороз.

С коллегой согласна и юрист адвокатской фирмы GORO legal Илона Кузина.

«В целом идея собрать всю информацию касательно градостроительной документации и максимально детализировать ее, при этом предоставив возможность общественности влиять на процесс принятия решений — неплохая. Но, что касается реализации, то необходимо установить временные рамки для проведения тех самых общественных слушаний и оформления документов по их результатам (внесения изменений, например, в детальный план территорий), чтобы избежать затягивания процесса утверждения документов. В том числе, это будет пресекать злоупотребления данным правом со стороны общественности (например, общественных организаций)», говорит эксперт.

В том, что общественники могут стать грозной силой на пути застройщиков последние знают не понаслышке. Активные «бабушки» заблокировали уже не одну стройку в Киеве и крупных городах страны. Причем, на деле организаторы акций нередко оказывались банальными вымогателями и ретировались, получив щедрые отступные от застройщиков.

Если же роль общественников в процессе утверждения проектов узаконят, не прописав никакой ответственности за злоупотребления, вполне возможно создание новой коррупционной схемы, считает руководитель компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

И это может оказаться не единственной проблемой. Илона Кузина обращает внимание на следующий нюанс: как новый закон в случае его принятия будет соотносится с уже действующими, в частности, по детальному плану территорий.

«Закон обратной силы не имеет, однако может повлечь за собой процесс проверки и отмены уже принятой документации, тем самым добавив головной боли застройщикам. Пройдет не один месяц, прежде, чем утвердят новую документацию», прогнозирует Кузина.

«Вызывает удивление скорость разработки и низкая информационная поддержка данного документа. Ведь, по своей сути он кардинально влияет на перераспределение взаимоотношений между регулирующими органами, местной властью и заказчиками строительства. Кстати, даже само понятие «заказчик строительства» претерпело изменения: теперь им может быть только пользователь или владелец участка или объекта недвижимости. Раньше же это мог быть кто угодно, если он подал в предусмотренном законом порядке заявку о намерении застройки территории. Учитывая дальнейшие механизмы проведения застройки, конкурсного отбора и пр., это может привести к возникновению неоднозначных ситуаций», отмечает Перерва.

Остается только догадываться, к чему приведет вся эта путаница, что же будет, если в ходе новых проверок прежние документы признают незаконными. И как в этом случае поступят с уже начатыми стройками и людьми, которые купили там квартиры. Не исключено, что в украинских городах появится сотни «строек Войцеховского», которые признают незаконными и заморозят до лучших времен.