Документ призван объединить все требования застройщиков и заказчиков строительства жилья. На регистрацию в Верховную Раду он будет подан с 22 ноября, сообщает Опенбиз
Об этом заявил 17 ноября на пресс-конференции глава Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Алексей Гончарук.
В сентябре 2010 года Ассоциация инициировала сбор мнений по теме проблемных строек, которые не были сданы в эксплуатацию и не были переданы в пользование людям, которые уже заплатили за свои квартиры «с нуля».
Мы публикуем документ вместе с пояснительной запиской и ожидаем, что в комментариях посетители сайта оставят свои пожелания.
Проект
Закон України
«Про інвестування в будівництво нерухомості»
Цей Закон прийнято з метою врегулювання суспільних відносин у сфері інвестування (фінансування) будівництва нерухомості, добудови «проблемних об’єктів незавершеного будівництва».
Для цілей регулювання згаданих вище суспільних відносин цей закон є спеціальним. (Його норми підлягають пріоритетному застосуванню порівняно з нормами інших законів та нормативно-правових актів).
I. Загальні положення інвестування в будівництво нерухомості
Стаття 1. Інвестування в будівництво нерухомості
1. Інвестування в будівництво Об’єкту інвестиційної нерухомості – це діяльність інвестора, що полягає в переданні забудовнику або вповноваженій забудовником особі інвестиції з метою отримання у власність нерухомості після завершення будівництва Об’єкту інвестиційної нерухомості.
Інвестором будівництва нерухомості може бути фізичні особи, юридичні особи України, іноземні фізичні та юридичні особи, особи без громадянства, держава Україна та іноземні держави.
2. Залученням інвестицій для будівництва Об’єкту інвестиційної нерухомості є діяльність забудовника або генерального інвестора будівництва, що полягає в прямому або опосередкованому отриманні від інвестора у власність чи в управління майнових та немайнових цінностей для будівництва або організації будівництва Об’єкту інвестиційної нерухомості в обмін на майнові права на об’єкт інвестування в об’єкті інвестиційної нерухомості або інші права, що дають інвестору можливість отримати такий об’єкт інвестування після завершення будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості.
Залученими інвестиціями є матеріальні або нематеріальні цінності, які прямо або опосередковано отримані від фізичних осіб та/або юридичних осіб, крім коштів, отриманих за кредитними договорами, договорами позики або договорами безповоротної фінансової допомоги. Для цілей цього закону кошти, отримані за кредитними договорами, договорами позики або договорами безповоротної фінансової допомоги вважаються власними коштами їх отримувача.
3. Об’єктом інвестиційної нерухомості є будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво якого здійснює або організує забудовник та фінансування будівництва якого здійснюється з використанням залучених коштів (інвестицій в будівництво).
Датою завершення будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості вважається дата введення об’єкту інвестиційної нерухомості в експлуатацію.
Забудовник Об’єкт інвестиційної нерухомості повинен мати офіційну назву.
4. Об’єктом інвестування є окреме нерухоме майно (квартира, нежитлове приміщення, паркувальне місце, тощо), що виникне після завершення будівництва та введення в експлуатацію об’єкту інвестиційної нерухомості та майнові права на яке передані або плануються до передачі інвестору за договором інвестування.
Стаття 2. Учасники процесу будівництва об’єктів інвестиційної нерухомості
1. Учасниками процесу будівництва об’єктів інвестиційної нерухомості є забудовник, генеральний інвестор будівництва, генеральний підрядник будівництва, генеральний проектувальник будівництва та інвестори будівництва.
2. Забудовником є особа, яка відповідно до закону отримала право власності або користування земельною ділянкою для будівництва, має намір здійснити або організувати будівництво на земельній ділянці та вживає передбачені законодавством заходів, необхідних для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування.
З моменту отримання дозволу на будівництво Забудовник має виключне право на виконання функцій «замовника будівництва», а саме:
— з урахуванням наявних обмежень та обтяжень використання земельної ділянки;
— обирати тип об’єкту інвестиційної нерухомості, його якісні та кількісні характеристики;
— обирати генерального проектувальника об’єкту інвестиційної нерухомості та затверджувати завдання на проектування, проектну документацію та кошторис;
— обирати генерального підрядника будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості, затверджувати план-графік виконання будівельних робіт;
— з урахуванням вимог чинного законодавства, обирати спосіб та порядок здійснення технічного та авторського наглядів за процесом будівництва;
— визначати порядок, механізм та обсяги фінансування будівництва.
3. Генеральним інвестором будівництва є будь-яка уповноважена забудовником залучати інвестиції для фінансування будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості та зобов’язана здійснити фінансування такого будівництва особа.
4. Генеральним підрядником будівництва є особа з якою забудовник уклав договір генерального підряду щодо будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості за умови її зазначення як генерального підрядника в дозволі на виконання будівельних робіт.
5. Генеральним проектувальником будівництва є особа з якою забудовник уклав договір проектування об’єкту інвестиційної нерухомості за умови її зазначення як генерального проектувальника в дозволі на виконання будівельних робіт.
6. Інвестором будівництва є особа що уклала із забудовником або генеральним інвестором будівництва договір інвестування в будівництво та внесла інвестиції не менш ніж 10-ть відсотків від вартості відповідного об’єкта інвестування.
Особа що має намір інвестувати кошти в будівництво об’єкту нерухомості та виявляє свій намір шляхом здійснення послідовних чітко спрямованих на інвестування в будівництво об’єкту нерухомості дій, що свідчать про наявність такого наміру (звернулася до забудовника або генерального інвестора для отримання інформації щодо порядку та умов інвестування або з пропозицією укласти відповідний договір, уклала договір інвестування та внесла інвестицій менш ніж 10-ть відсотків від вартості відповідного об’єкта інвестування, тощо) є потенційним інвестором будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості.
Стаття 3. Право на залучення інвестицій
1. Право на залучення інвестицій для будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості та майнові права на об’єкти інвестування в об’єкті інвестиційної нерухомості виникають у забудовника після отримання ним відповідного дозволу на виконання будівельних робіт щодо об’єкту інвестиційної нерухомості у встановленому законодавством порядку.
До отримання дозволу на виконання будівельних робіт з будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості залучення інвестицій для його будівництва заборонено.
2. Забудовник має право передати (делегувати) право на залучення інвестицій для будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості третій не пов’язаній з ним особі шляхом укладення відповідного договору. При цьому, забудовник зобов’язаний повідомити таку особу про всі права третіх осіб на об’єкт інвестиційної нерухомості, надати перелік осіб що вже інвестували в будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості із зазначенням кількості уже залучених для будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості коштів.
З моменту передачі такого права – забудовник втрачає право самостійно залучати інвестиції для будівництва такого об’єкту інвестиційної нерухомості. Передача права на залучення інвестицій більш ніж одній особі забороняється.
3. Договір відповідно до якого забудовник передає право на залучення інвестицій для будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості або майнові права на об’єкти інвестування в об’єкті інвестиційної нерухомості до отримання відповідного дозволу на виконання будівельних робіт є нікчемним.
4. Договір відповідно до якого забудовник передає право на залучення інвестицій для будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості більш ніж одній особі або щодо об’єкту інвестиційної нерухомості право на залучення інвестицій для будівництва якого вже раніше передано ним іншій особі є нікчемним.
Після отримання дозволу на виконання будівельних робіт забудовник зобов’язаний затвердити перелік всіх об’єктів інвестування об’єкту інвестиційної нерухомості, затвердити їх нумерацію та надати такий перелік до Комісії з питань залучення інвестицій районної державної адміністрації за місцезнаходженням об’єкту.
Стаття 4. Умови залучення інвестицій
1. До початку залучення інвестицій забудовник або генеральний інвестор зобов’язані затвердити перелік всіх об’єктів інвестування об’єкту інвестиційної нерухомості, затвердити їх нумерацію та повідомити про початок залучення інвестицій для будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості спеціально вповноважений орган державної влади за місцем знаходження земельної ділянки на якій буде будуватися об’єкт інвестиційної нерухомості.
2. В повідомленні забудовником або генеральним інвестором має бути зазначено:
— офіційна назва об’єкту інвестиційної нерухомості, що присвоюється наказом керівника забудовника або генерального інвестора;
— адресу офіційного сайту будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості;
— будівельна адреса об’єкту інвестиційної нерухомості (будівельною адресою об’єкту інвестиційної нерухомості є адреса земельної ділянки на якій будується або планується будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості, якщо інша адреса не присвоєна компетентними органами державної влади або місцевого самоврядування);
— основні технічні характеристики об’єкту інвестиційної нерухомості (кількість поверхів та секцій (під’їздів) об’єкту інвестиційної нерухомості, загальна проектна площа об’єкту інвестиційної нерухомості, площа об’єктів інвестування в об’єкті інвестиційної нерухомості, площа приміщень, що стануть спільною сумісною власністю власників об’єктів інвестування після введення об’єкту інвестиційної нерухомості в експлуатацію);
— перелік типів об’єктів інвестування із зазначенням кількості кожного з типів;
— перелік усіх об’єктів інвестування в об’єкті інвестиційної нерухомості із зазначенням номеру об’єкту інвестування, його типу, загальної площі та власника прав на його отримання після введення об’єкту інвестиційної нерухомості в експлуатацію;
— умови інвестування в будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості (визначення розміру або механізму визначення розміру інвестицій які необхідно внести для отримання права на об’єкт інвестування);
— вартість будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості (вартість будівельно-монтажних та інших необхідних для введення об’єкту інвестиційної нерухомості в експлуатацію);
— строк завершення будівництва та введення в експлуатацію об’єкту інвестиційної нерухомості;
— назву, реквізити та інформацію про керівника генерального проектувальника об’єкту інвестиційної нерухомості;
— назву, реквізити та інформацію про керівника генерального підрядника об’єкту інвестиційної нерухомості;
— назву, реквізити та інформацію про керівника генерального інвестора будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості;
— назву, реквізити та інформацію про керівника забудовника об’єкту інвестиційної нерухомості;
— вичерпну інформацію щодо прав третіх осіб щодо об’єкту інвестиційної нерухомості.
Повідомлення має бути підписано керівником забудовника або генерального інвестора та завірено відповідною печаткою.
3. До повідомлення додаються належним чином засвідчені копії наступних документів:
— дозволу на виконання будівельних робіт щодо об’єкту інвестиційної нерухомості;
— документу, що посвідчує право власності на земельну ділянку або право на користування нею для будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості;
— свідоцтва про державну реєстрацію, статуту та документу, що підтверджує призначення керівника забудовника;
— свідоцтва про державну реєстрацію, статуту, ліцензії на виконання будівельних робіт та документу, що підтверджує призначення керівника генерального підрядника;
— свідоцтва про державну реєстрацію, статуту та документу, що підтверджує призначення керівника генерального інвестора будівництва;
— свідоцтва про державну реєстрацію, статуту та документу, що підтверджує призначення керівника генерального проектувальника;
— договору генерального підряду з будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості;
— договору проектування (виконання проектно-вишукувальних робіт) об’єкту інвестиційної нерухомості;
— договору забудовника з генеральним інвестором будівництва;
— наказу керівника забудовника або вповноваженої забудовником залучати інвестиції для будівництва особи про затвердження форми договору інвестування в будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості.
Зазначені документи подаються представником забудовника або генерального інвестора особисто.
4. Зазначена в повідомленні інформація має бути опублікована забудовником або генеральним інвестором на офіційному сайті будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості до моменту залучення інвестицій.
Забудовник зобов’язаний забезпечити працездатність та постійний доступ до офіційного сайту будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості.
5. У разі якщо будь-яка з поданої забудовником або генеральним інвестором інформація змінюється – забудовник або генеральний інвестор зобов’язані у термін не пізніше ніж 5 днів повідомити про це спеціально вповноважений орган державної влади та не пізніше ніж протягом доби — розмістити оновлену інформацію на офіційному сайті будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості.
6. Забудовник або генеральний інвестор не мають права змінювати основні характеристики об’єкту інвестиційної нерухомості без отримання згоди кожного інвестора, що інвестував в будівництво такого об’єкту.
Стаття 5. Обмеження щодо інвестування в будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості
1. Забороняється залучення інвестицій для будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості якщо:
— власник земельної ділянки на якій планується будівництво або будується об’єкт інвестиційної нерухомості не надав письмової згоди на його будівництво;
— земельна ділянка або права на земельну ділянку на якій планується будівництво або будується об’єкт інвестиційної нерухомості обтяжені іпотекою на користь третьої особи або якщо щодо неї існують права третіх осіб, що можуть бути порушені внаслідок будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості або якщо щодо неї існують обмеження, що виключають можливість будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості – без повідомлення про такі обмеження та права третіх осіб інвестора;
— не подано передбачене ст.3 цього Закону повідомлення до спеціально вповноваженого органу державної влади та не опублікував її на офіційному сайті будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості;
— до укладення договору забудовника або генерального інвестора з генеральним підрядником будівництва.
2. Кошти, що залучаються забудовником або генеральним інвестором будівництва як інвестиції мають обліковуватися виключно на офіційному розрахунковому рахунку об’єкта інвестиційної нерухомості. Використання будь-яких інших рахунків для залучення інвестицій для будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості забороняється.
3. Офіційним вважається спеціально відкритий для фінансування будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості розрахунковий рахунок, що визначений як офіційний наказом керівником забудовника або генерального інвестора до початку залучення інвестицій.
Копія наказу про призначення офіційного рахунку об’єкту інвестиційної нерухомості повинна бути розміщена на офіційному сайті об’єкту інвестиційної нерухомості.
4. Офіційний рахунок об’єкту інвестиційної нерухомості може бути змінений виключно у зв’язку з ліквідацією установи банку в якому він відкритий.
Про заміну офіційного рахунку об’єкта інвестиційної нерухомості керівником забудовника або генерального інвестора приймається відповідний наказ.
5. Використання забудовником або генеральним інвестором будівництва офіційного рахунку об’єкта інвестиційної нерухомості для цілей не пов’язаних з фінансуванням будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості забороняється.
За кермо не можна: з якого віку водіям заборонили керувати авто
Київстар оновив тарифи на зв'язок та інтернет: абоненти зможуть заощадити
Україна викрила фінансові мотиви Словаччини у газовому конфлікті
Українцям не приходить тисяча від Зеленського: які причини та що робити
Стаття 6. Договір інвестування в будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості
1. Договором інвестування в будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості є будь-яка цивільно-правова або господарська угода відповідно до якої Інвестор прямо чи опосередковано передає або зобов’язується передати забудовнику чи генеральному інвестору будівництва грошові кошти, права на їх отримання або інші матеріальні цінності для фінансування будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості і натомість набуває будь-яке з перелічених нижче прав:
— права отримати об’єкт інвестування, що після введення об’єкту інвестиційної нерухомості стане окремим об’єктом нерухомості;
— права на придбання об’єкту інвестування після завершення будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості в порядку та на умовах визначених договором інвестування;
— майнові права на об’єкт інвестування.
2. Договір інвестування вважається укладеним з моменту оплати інвестором не менш ніж 10-ти відсотків від вартості об’єкта інвестування, про що обов’язково має бути зазначено в тексті договору.
3. Договір інвестування має містити:
— граничний строк передачі забудовником об’єкту інвестування інвестору;
— детальне описання об’єкта інвестування достатнє для його ідентифікації серед інших об’єктів інвестування;
— обов’язок забудовника або генерального інвестора надавати інвестору на його вимогу передбачену цим договором інформацію;
— право інвестора на безоплатне розміщення інформації щодо нього та його прав на об’єкт інвестування на офіційному сайті об’єкту інвестиційної нерухомості;
4. Після внесення інвестором 10-ти відсотків від вартості об’єкта інвестування забудовник або генеральний інвестор повинен невідкладно видати йому довідку про закріплення за ним об’єкту інвестування. З моменту видачі інвестору такої довідки забудовник не має права передавати права на об’єкт інвестування третім особам без письмової згоди інвестора.
5. Після внесення інвестором 100 відсотків від вартості об’єкта інвестування забудовник або генеральний інвестор повинен невідкладно видати йому довідку про повне виконання обов’язку за договором інвестування. З моменту видачі інвестору такої довідки право на отримання об’єкту інвестування після завершення будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості вважається таким що передано інвестору у власність
6. Учасники процесу інвестування будівництва об’єктів інвестиційної нерухомості можуть врегульовувати свої відносини за допомогою поіменованих договорів, що прямо передбачені Цивільним кодексом України (договори підряду, договори комісії, договори доручення, договори).
Норми цього закону розповсюджуються на відносини що виникають, змінені або припинені внаслідок укладення таких договорів.
7. Договори купівлі-продажу майнових прав на об’єкти інвестування в об’єкті інвестиційної нерухомості можуть укладатися сторонами для врегулювання відносин інвестування в будівництво об’єктів інвестиційної нерухомості.
Договір купівлі-продажу майнових прав товаром за яким виступає об’єкт інвестиційної нерухомості повинен містити:
— детальний опис майнового права, що є товаром за договором купівлі продажу (із зазначенням в чому конкретно полягає майнове, що продається та зобов’язаної особи);
— умову про передачу майнового права покупцю шляхом підписання відповідного Акту приймання-передачі майнового права;
— чіткі строки передачі покупцем майнового права;
— право покупця вимагати у продавця повернення внесеної інвестиції у разі прострочення .
Майнове право на об’єкт інвестування за таким договором може бути передано покупцеві лише після введення відповідного об’єкту інвестиційної нерухомості в експлуатацію.
8. Строк отримання інвестором об’єкту інвестування має бути визначений в договорі інвестування конкретною датою.
Визначення такого строку в залежності від подій, що не залежать від волі інвестора (строк введення об’єкту в експлуатацію, строк надання дозволу або отримання фінансування, тощо) заборонено.
9. Виконання обов’язку продавця за договором інвестування в будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості (не залежно від його назви та формулювання його предмету) має обов’язково забезпечуватись іпотекою зазначеного майнового права на користь покупця.
Стаття 7. Реклама об’єктів інвестиційної нерухомості
Для рекламного оголошення щодо продажу квартири до Засобу масової інформації подається відповідний Наказ Керівника юридичної особи що здійснює залучення коштів із зазначенням всіх параметрів рекламного оголошення. Без приєднання такого наказу ЗМІ забороняється розповсюджувати таку інформацію.
II. Державний контроль за інвестуванням в будівництво
Стаття 7. Система органів контролю за інвестуванням в будівництво
1. Систему органів контролю за інвестуванням в будівництво становлять спеціально уповноважені органи державної влади — Державні інвестиційні комісії, що утворюються та діють в системі Держархбудінспекції.
2. Держателем Державного реєстру прав в якому обліковуються всі права осіб на інвестиційну нерухомість є спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав – Міністерство юстиції України.
3. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України, здійснює заходи із створення та супроводження програмного забезпечення Державного реєстру прав та відповідає за технічне і
технологічне забезпечення, збереження та захист даних, що містяться у Державному реєстрі прав.
Стаття 8. Порядок формування Державних інвестиційних комісій
1. В кожному територіальному органі Держархбудінспекції створюється Державна інвестиційна комісія, що складається з 5-ти, 7-ми або 9-ти осіб в залежності від кількості населення на відповідній території.
2. До складу Державної інвестиційної комісії входять голова комісії, заступник голови та члени комісії.
Головою комісії є голова територіального органу Держархбудінспекції або його заступник про що складається відповідний наказ. Заступник голови комісії та члени комісії призначаються головою комісії.
3. Діяльність Державної інвестиційної комісії забезпечує секретар комісії.
Стаття 9. Порядок роботи Державних інвестиційних комісій
1. Рішення з питань організації діяльності Державної інвестиційної комісії приймаються на засіданнях простою більшістю голосів присутніх на засіданні членів комісії.
2. Не пізніше ніж за 3 дні до засідання комісії порядок денний засідання має бути опубліковано на офіційному сайті Держархбудінспекції та в приміщенні її відповідного територіального органу.
3. Засідання комісії є відкритим. Кожен інвестор має право бути присутнім на засіданні комісії та право на виступ з питань будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості інвестором якого він є.
4. Засідання відкриває Голова комісії або заступник у разі його відсутності, оголошуючи порядок денний.
Засідання вважається повноважним приймати рішення якщо на ньому присутні більш ніж половина від її складу.
5. Всі рішення прийняті на засіданні фіксуються в протоколі засідання комісії, який підписується головою та секретарем комісії.
Стаття 10. Інспектор з питань інвестування
1. Контроль за інвестуванням в будівництво об’єкту інвестиційної нерухомості здійснює інспектор з інвестування, що призначається рішенням комісії за поданням голови комісії.
2. За кожним об’єктом інвестиційної нерухомості призначається один інспектор. За об’єктами інвестиційної нерухомості одного й того ж забудовника мають бути призначені різні інспектори з інвестування, якщо це дозволяє зробити кількісний склад комісії.
3. Інспектор з інвестування призначається із складу членів комісії.
4. Голова комісії та його заступник не можуть бути призначені інспекторами з питань інвестування.
Стаття 11. Права та повноваження державних інспекторів з питань інвестування
1. Інспектор з питань інвестування має право:
— вимагати від забудовника та генерального інвестора будівництва інформацію, яку вони зобов’язані надавати відповідно до цього закону;
— вимагати від усіх учасників процесу будівництва об’єктів інвестиційної нерухомості документи, що підтверджують подану інформацію для ознайомлення з ними;
— виносити приписи забудовнику та генеральному інвестору про усунення допущених ними порушень у сфері залучення інвестицій для будівництва;
— приймати рішення про накладення передбачених цим законом фінансових санкцій на забудовника та генерального інвестора будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості;
— приймати рішення про заборону забудовнику та генеральному інвестору залучати інвестиції для будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості до усунення порушень.
2. Рішення інспектора може бути оскаржене голові відповідної комісії або до адміністративного суду.
Стаття 12. Обов’язки інспекторів з питань інвестування
1. Інспектор з питань інвестування зобов’язаний:
— сформувати відповідну інвестиційну справу об’єкту інвестиційної нерухомості;
— забезпечити ведення реєстру прав на об’єкти інвестування об’єкту інвестиційної нерухомості;
— контролювати вчасність, повноту та об’єктивність подання забудовником та генеральним інвестором передбаченої цим законом інформації;
— контролювати дотримання учасниками процесу будівництва об’єктів інвестиційної нерухомості норм діючого законодавства з питань інвестування;
— вживати заходів щодо захисту прав інвесторів будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості у разі виявлення фактів їх порушення;
— після введення в експлуатацію об’єкту інвестиційної нерухомості затвердити складений забудовником чи генеральним інвестором перелік осіб що мають право на отримання у власність об’єктів інвестування;
— невідкладно повідомляти компетентні правоохоронні та контролюючі органи у разі виявлення фактів порушення забудовником або генеральним інвестором норм чинного законодавства з метою притягнення до відповідальності винних осіб.
Стаття 13. Інвестиційні справи об’єктів інвестиційної нерухомості
1. До інвестиційної справи заносяться офіційні дані отримані від учасників процесу будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості, дані про всі звернення до інспектора та щодо всіх прийнятих інспектором по об’єкту інвестиційної нерухомості рішень.
2. Інвестиційна справа складається з 5-ти розділів:
— назва та технічна характеристика об’єкту інвестиційної нерухомості;
— перелік та характеристика учасників процесу будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості;
— реєстр прав щодо об’єкту інвестиційної нерухомості та об’єктів інвестування в об’єкті інвестиційної нерухомості;
— реєстр звернень до інспектора щодо об’єкту інвестиційної нерухомості;
— реєстр рішень інспектора щодо об’єкту інвестиційної нерухомості.
3. Порядок формування інвестиційних справ об’єктів інвестиційної нерухомості визначається Кабінетом Міністрів України з урахуванням вимог цього закону.
Стаття 14. Державне страхування інвестиційних ризиків інвестора-фізичної особи:
1.Кожен інвестор будівництва має право на державне страхування інвестиційного ризику неотримання об’єкту інвестування у власність в строки передбачені договором інвестування.
2. Право інвестора на державне страхування інвестиційного ризику неотримання об’єкту інвестування у власність в строки передбачені договором інвестування реалізується ним шляхом укладення договору страхування відповідного інвестиційного ризику із спеціально створеною Державною страховою компанією.
3. Порядок, правила страхування інвестиційного ризику неотримання інвестором об’єкту інвестування у власність в строки передбачені договором інвестування та механізм визначення вартості державного страхування визначається Кабінетом міністрів України.
IІI. Державна реєстрація прав на об’єкти інвестування об’єкту інвестиційної нерухомості
Стаття 15. Державна реєстрація прав на об’єкти інвестування
1. Державна реєстрація прав на об’єкти інвестування це офіційне визнання і підтвердження державою факту участі інвестора в інвестуванні будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості та наявності у нього прав на отримання об’єкту інвестування у власність після введення об’єкту інвестиційної нерухомості в експлуатацію.
2. Державна реєстрація полягає у занесенні інформації щодо об’єкту інвестування та щодо власника прав на нього до Державного реєстру прав в порядку визначеному ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
3. Рішення про державну реєстрацію прав на об’єкт інвестування об’єкту інвестиційної нерухомості або про відмову в такій реєстрації приймає інспектор з питань інвестування, як реєстратор Державного реєстру прав.
4. Довідка про закріплення за інвестором об’єкту інвестування є підставою для внесення до Державного реєстру прав інформації щодо обтяження об’єкту інвестування правами інвестора.
5. Довідка про повне виконання інвестором обов’язку за договором інвестування є підставою для реєстрації права на відповідний об’єкт інвестування (права на отримання об’єкту інвестування у власність після введення об’єкту інвестиційної нерухомості в експлуатацію) за інвестором.
Стаття 16. Особливості первинної реєстрації прав на об’єкти інвестування
1. Для державної реєстрації
Стаття 17. Особливості внесення змін до Державного реєстру прав щодо прав на об’єкти інвестування
…особливості реєстрації прав…
Стаття 18. Пріоритет прав на об’єкт інвестування
1. Зареєстровані права інвесторів на об’єкти інвестування мають пріоритет перед незареєстрованими аналогічними правами.
Стаття 19. Особливості захисту інвестором прав на об’єкти інвестування
1. Інвестор має право звернутися з позовом до суду про визнання свого права на об’єкт інвестування та зобов’язання спеціально уповноваженого органу зареєструвати таке право лише у разі отримання ним відмови державній реєстрації такого права.
У разі якщо така відмова отримана у зв’язку з тим що право на об’єкт інвестування вже зареєстровано за третьою особою розгляд позову про визнання права на об’єкт інвестування та зобов’язання його зареєструвати має розглядатися із залученням забудовника або генерального інвестора будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості та особи за якою таке право вже зареєстровано.
ІV. Звітність забудовника або генерального інвестора перед інвесторами
Стаття 20. Порядок розповсюдження інформації щодо будівництва об’єкту інвестиційної нерухомості
1. Забудовник або генеральний інвестор будівництва зобов’язаний до початку залучення інвестицій створити офіційний сайт об’єкту інвестиційної нерухомості в мережі Інтернет та публікувати там інформацію (оновлювати: інформація буде вважатися офіційною станом на вчорашній день) щодо:
— кількості осіб, що проінвестували в будівництво зазначеної нерухомості (інформація щодо осіб, що надали свою згоду на розголошення даних щодо них повинна бути прямо зазначена на офіційному сайті із зазначенням про інвестованого ним об’єкту);
— кількості залучених та отриманих в якості цільових позик для будівництва об’єктів нерухомості;
— офіційної запланованої дати завершення будівництва. Інформація, що розміщується на сайті повинна бути «закріплена» відповідним наказом керівника забудовника, копія якого має також бути зазначена на сайті;
— поточної ціни реалізації об’єктів інвестування (цей фактор є важливим для надання інвестору реальної можливості оцінювати ризики інвестиційного проекту). Ціни на об’єкти інвестування мають затверджуватись наказом керівника не частіше ніж 1 раз на місяць. Копія такого Наказу розміщується на офіційному сайті забудовника;
— офіційного рахунка по кожному з Об’єктів. Копія наказу керівника про призначення офіційного рахунка Об’єкту має бути розміщена на сайті.
2. Не рідше ніж один раз на півроку забудовник або генеральний інвестор зобов’язаний запитувати у кожного з інвесторів про наявність у нього бажання щодо розголошення інформації про нього та його права на об’єкт інвестування на офіційному сайті об’єкту інвестиційної нерухомості та роз’яснювати йому право на розміщення на ньому такої інформації за його заявою.
Неактуальна інформація на сайті має розцінюватися як спроба ввести третіх осіб в оману щодо стану реалізації інвестиційного проекту.
3. Зобов’язати забудовника включати в будь-який договір інвестування пункт про безперечне право інвестора на ознайомлення з наступною інформацією (цей пункт має бут викладений в такій редакції що дозволяла б інвестору ознайомитися з документацією у зручний для нього час в будні з 9:00 до 18:00 в офісі забудовника або на будівельному майданчику):
— затверджену проектну документацію (включаючи робочу документацію та кошториси будівництва);
— договори з проектними організаціями та документи щодо стану розрахунків між забудовником та проектантами;
— договори з генеральним та іншими підрядниками та документи щодо стану розрахунків між забудовником та генпідрядником (оплата – довідки КБ);
— дозвільну документацію щодо будівництва;
— документи що підтверджують право на використання земельної ділянки для будівництва;
— документи що підтверджують домовленості з органами місцевого самоврядування щодо відрахувань до місцевого бюджету;
— інформація щодо кількості коштів на «офіційному» розрахунковому рахунку Об’єкту.
4. Внести зміни до ЗУ «Про інформацію» що не може бути комерційною таємницею зазначена вище інформація для цілей її надання інвестору на його письмовий запит.
5. Зобов’язати забудовника не рідше ніж кожні півроку (а у випадку зміни офіційних строків завершення будівництва – не пізніше ніж протягом 1 місяця після такої зміни, а у випадку призупинення чи припинення проведення будівельних робіт – не рідше ніж кожні 3 місяці) організовувати Загальні збори інвесторів будівництва житлового будинку та звітувати перед ними про стан будівництва. На Загальні збори інвесторів будівництва мають бути запрошені всі інвестори будівництва.
6. Зобов’язати забудовника створити один «офіційний рахунок для кожного з об’єктів». Визначення рахунку офіційним здійснюється наказом керівника Забудовника. Після призначення офіційного рахунку всі раніше залучені кошти для будівництва Об’єкту мають бути перераховані на зазначений рахунок та зберігатися на ньому. Залучення коштів для будівництва об’єкту на інші рахунки забороняється.
7. Заборонити приймати грошові кошти через касу – лише через офіційний розрахунковий рахунок.
8. Передбачити можливість створення Організації будівництва Об’єкту нерухомості, як громадської організації що захищала б права інвесторів. (Проте тут є ризик штучного створення такої організації самим забудовником – буду думати як вирішити цю проблему).
V. Механізм виявлення та реєстрації майнових прав приватних інвесторів щодо нерухомості яка буде створена внаслідок завершення будівництва об’єкту
1. Зобов’язати забудовників, управителів, генеральних інвесторів та інших осіб що залучали та залучають кошти для спорудження Об’єктів будівництва протягом трьох місяців з моменту прийняття цього закону подати до Державних Інвестиційних Комісій наступну інформацію:
— вичерпний перелік об’єктів будівництва для будівництва яких залучались кошти третіх осіб із зазначенням найменування забудовника (компанії на якій оформлена земельна ділянка на якій здійснюється будівництво), компанії що залучала інвестиції (укладала договори та угоди за якими отримувала від третіх осіб у власність або в управління кошти та брала на себе зобов’язання передати або забезпечити передачу таким особам об’єкт інвестування після завершення його будівництва), генерального проектувальника та генерального підрядника;
— кількість об’єктів інвестування (квартир, офісних та інших нежитлових приміщень) по кожному з об’єктів та їх перелік із зазначенням їх ідентифікуючих ознак: будівельний номер, орієнтовна площа, місце розташування;
— перелік об’єктів інвестування (квартир, офісних та інших нежитлових приміщень) права на отримання яких після завершення будівництва передано третім особам по кожному з об’єктів із зазначенням ідентифікуючих ознак об’єктів (будівельний номер, орієнтовна площа, місце розташування), індивідуальних даних інвестора (ПІБ та ідентифікаційний код), реквізитів Договору інвестування.
2. Зобов’язати забудовників, управителів, генеральних інвесторів та інших осіб що залучали та залучають кошти для спорудження Об’єктів будівництва щомісячно звітувати перед Державною Інвестиційною Комісією про кількість залучених інвестиції та оновлювати згадану вище інформацію.
3. Зобов’язати інвесторів протягом 6-ти місяців з моменту прийняття цього закону подати інформацію про проінвестований ними об’єкт інвестування із зазначенням ідентифікуючих ознак об’єкту (будівельний номер, орієнтовна площа, місце розташування), реквізитів Договору інвестування, індивідуальних даних забудовника (компанії, що укладала з інвестором договір).
4. Встановити що після завершення встановленого законом строку всі права третіх осіб щодо Об’єкту будівництва які не були заявлені у встановленому законом порядку будуть вважатися припиненими та відновленню не підлягають. Особи, що пропустили передбачені законом строки отримають право на повернення проінвестованих коштів після завершення будівництва за умови документального підтвердження оплати коштів забудовнику (або особі що здійснювала залучення коштів).
VІ. Прикінцеві положення
1. Цей Закон набирає чинності з 1 листопада 2010 року, але не раніше дня його офіційного опублікування.
2. Кабінету Міністрів України:
а) передбачити в Державному бюджеті України на 2011 рік:
— видатки на модернізацію Державного реєстру прав з метою створення спеціального розділу з обліку прав на об’єкти інвестування в об’єктах інвестиційної нерухомості;
— видатки на створення в структурі Держархбудконтролю Державних інвестиційних комісій.
б) привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом.
в) протягом 3-х місяців з моменту набрання цим Законом чинності:
— забезпечити створення та функціонування Державної страхової компанії зі страхування інвестиційних ризиків неотримання інвестором об’єкту інвестування у власність в строки передбачені договором інвестування;
— розробити та затвердити Правила страхування та Порядок визначення вартості державного страхування інвестиційних ризиків інвестора будівництва нерухомості.
3. Інвестиційні договори що діють на момент набрання цим законом чинності мають бути переглянуті в наступному порядку:
— інвестор має право звернутися до забудовника з пропозицією про приведення інвестиційного договору у відповідність до вимог цього Закону. Пропозиція інвестора має бути викладена у вигляді додаткової угоди до договору інвестування;
— забудовник у строк не пізніше ніж 10 днів з моменту отримання відповідної пропозиції зобов’язаний акцептувати пропозицію інвестора в частині змін прямо передбачених цим законом або запропонувати інвестору свою редакцію змін до договору, належним чином обґрунтувавши свою редакцію змін.
Договір вважається зміненим з моменту досягнення сторонами домовленості щодо таких змін шляхом акцептування наданої пропозиції або на 11-й день з моменту отримання забудовником пропозиції інвестора, у разі відсутності його відповіді на таку пропозицію.
4. Кожна особа, що на момент набуття цим Законом чинності має права на об’єкт інвестиційної нерухомості зобов’язана заявити про них протягом 6-ти місяців з моменту набрання ним чинності шляхом пред’явлення їх до реєстрації в порядку передбаченому цим Законом.
5. У ЗУ «Про інвестиційну діяльність»:
частину 3 статті 4 викласти в такій редакції:
«Інвестування та фінансування будівництва об’єктів інвестиційної нерухомості здійснюється з урахуванням вимог ЗУ «Про інвестування в будівництво нерухомості».
6. У ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:
доповнити ч. 8 наступного змісту:
«Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, що виникають до завершення будівництва такого нерухомого майна здійснюється в порядку передбаченому цим Законом для реєстрації прав на нерухоме майно.
Особливості державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, що виникають до завершення будівництва такого нерухомого майна визначаються ЗУ «Про інвестування в будівництво нерухомості»;
частину 1 статті 4 доповнити п. 5 наступного змісту:
«речові права на нерухоме майно, будівництво якої не завершено».
7. У Кримінальному Кодексі України:
1) доповнити статтею 190/1 наступного змісту:
«Стаття 190/1 Введення в оману інвесторів будівництва
1. Надання посадовими особами забудовника, генерального інвестора будівництва або іншими особами що прямо чи опосередковано здійснюють залучення коштів для будівництва об’єктів інвестиційної нерухомості завідомо неправдивої або спотвореної інформації щодо наявності необхідної для проведення будівельних робіт дозвільної документації, наявності чи обсягу прав на земельну ділянку на якій планується будівництво або будується об’єкт нерухомості, якісних та/або кількісних характеристик майбутнього об’єкту нерухомості, фінансового стану забудовника або , запланованих строків завершення будівництва, умов та/або порядку інвестування, –
карається штрафом від п’ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк від одного до двох років, або обмеженням волі на строк до п’яти років, або позбавленням волі на строк до трьох років.
2. Дії, передбачені частиною першою цієї статті, вчинені повторно або за попередньою змовою групою осіб, або через засоби масової інформації (в тому числі в повідомленнях рекламного характеру) —
карається штрафом від двохсот до п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, або обмеженням волі на строк до десяти років, або позбавленням волі на строк до семи років.
3. Дії, передбачені частиною першою цієї статті, внаслідок яких було заподіяно майнової шкоди в особливо великих розмірах, —
карається позбавленням волі на строк від семи до дванадцяти років з конфіскацією майна».
2) доповнити статтею 190/2 наступного змісту:
1. Ненадання або надання спотвореної або завідомо неправдивої інформації посадовими особами забудовника, генерального інвестора будівництва або іншими особами що прямо чи опосередковано здійснюють залучення коштів для будівництва об’єктів інвестиційної нерухомості до спеціально уповноважених здійснювати контроль за залученням коштів в будівництво органів державної влади обов’язковість надання якої передбачена ЗУ «Про порядок інвестування (фінансування) будівництва нерухомості», — карається штрафом від п’ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк від одного до двох років, або обмеженням волі на строк до п’яти років, або позбавленням волі на строк до трьох років.
2. Невиконання законної вимоги спеціально уповноваженого здійснювати контроль за залученням коштів в будівництво органу щодо спростування поданої раніше неправдивої інформації або припинення залучення коштів, — карається штрафом від двохсот до п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, або обмеженням волі на строк до десяти років, або позбавленням волі на строк до семи років.»
Президент України В.Янукович
«___» _________ 2010 року
м. Київ
ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
до проекту Закону України «Про інвестування в будівництво нерухомості»
1. Обґрунтування необхідності прийняття акта
1.1. Криза в галузі будівництва нерухомості в Україні створила ситуацію за якої велика кількість забудовників втратили фінансову можливість завершити реалізацію розпочатих ними інвестиційних проектів. Майже кожен такий проект здійснювався із залучення коштів від фізичних та юридичних осіб – інвесторів в будівництво.
Після подій 2006 року навколо будівництва житлових будинків в м. Києві компаніями групи «Еліта-Центр» суспільні відносини у сфері інвестування в будівництво нерухомості стала очевидною потреба чіткого нормативного регулювання діяльності забудовників або уповноважених ними осіб.
Перш за все необхідно було створити систему за якої залучати кошті для будівництва житла було б можливо лише після отримання відповідної дозвільної документації на будівництво та яка давала б можливість контролювати діяльність забудовника, що залучив кошти.
Такими механізмами було визначено фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, цільові безпроцентні облігації, інститути спільного інвестування та недержавні пенсійні фонди.
Кожен з цих механізмів є складною системою, що врегульована низкою самостійних нормативно-правових актів таких як ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми та і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ЗУ «Про цінні папери та фондовий ринок», тощо.
Як показує більш ніж трирічний досвід застосування цих механізмів, жоден з них не виконує тої основної функції задля якої його впроваджували – не забезпечує належний захист інтересів фізичних осіб-інвесторів в будівництво житлової нерухомості. Натомість їх застосування створює безліч додаткової роботи для всіх учасників суспільних відносин у сфері інвестування в будівництво нерухомості та призводить до виникнення додаткових витрат для цих учасників, що впливає на вартість спорудження житла.
За таких обставин, очевидною вбачається необхідність прийняття Закону, що закріплював би прості, прозорі та чесні правила інвестування в будівництво нерухомості в Україні, що врегульовували б відносини між учасниками процесу інвестування в будівництво нерухомості без створення невиправдано складних, дорогих та громіздких механізмів фінансування.
1.2. Окрім того, станом на сьогодні в Україні налічується більше двох тисяч об’єктів, будівництво яких давно призупинене або взагалі не здійснюється. Безумовно, кожен з таких випадків має свою унікальну історію і причини зупинення будівництва, проте у всіх цих проектів є спільні риси (проблеми).
Будівництво на переважній більшості з таких об’єктів призупинене або не ведеться взагалі через відсутність у компанії-забудовника коштів на фінансування будівництва. Джерелом таких коштів в кожному з цих випадків міг би бути інвестор (будь то фізична особа що інвестувала б в будівництво нерухомості або стратегічний інвестор проекту). Основною проблемою відсутності зацікавленості серед інвесторів до фінансування будівництва таких об’єктів є відсутність довіри до компанії-забудовника («криза довіри»). Подолання цієї «кризи довіри» до забудовника є стратегічно важливим завданням всієї будівельної галузі.
Одним з основних факторів, формування у інвестора (потенційного інвестора) недовіри до компанії-забудовника, окрім загальноринкових тенденцій, є відсутність реального працюючого механізму контролю за залученням забудовником коштів для фінансування будівництва об’єкту. Станом на сьогодні жоден з існуючих механізмів інвестування (фінансування) нерухомості не забезпечує належного контролю за діяльністю компанії що залучає кошти для будівництва з боку держави. Найбільш розповсюджені та прямо передбачені ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» механізми: ФФБ та цільові облігації себе значною мірою дискредитували, через свою невиправдану складність та неспроможність, при цьому, забезпечити належний рівень прав інвесторів.
В результаті, жоден орган державної влади, жоден аудитор або ревізор, навіть за наявності у нього бажання, не зможе достовірно визначити обсяг залучених забудовником для будівництва Об’єкту коштів та обсяг прав третіх осіб щодо Об’єкту або Об’єктів інвестування в ньому. Інколи, такий обсяг не може достовірно визначити і сам забудовник. Інвестор також позбавлений реальної можливості контролювати діяльність забудовника через свою абсолютну безправність у відносинах з ним: ані забудовник ані компанія що залучає кошти нічого окрім того що прямо прописано в договорі між ними не повинна роботи і не робить. В результаті, інвестор постійно перебуває в стані «інформаційного вакууму» та неспроможний «захищати» свої інвестиції.
Як бачимо, якісно і повно оцінити ризики інвестування в будівництво будь-якого недобудованого Об’єкту взагалі не є можливим через відсутність прозорих механізмів контролю у сфері інвестування та фінансування будівництва.
Станом на сьогодні, неоднозначне трактування положень діючих Законів України дозволяє забудовникам абсолютно безконтрольно залучати кошти від інвесторів для будівництва нерухомості не залишаючи при цьому жодних «слідів», що дали б можливість говорити про таке залучення.
Необхідність прийняття цього Закону пов’язана також з тим, що значна кількість осіб-інвесторів будівництва не мають реальної можливості перевірити факт наявності прав третіх осіб щодо вже проінвестованої ними нерухомості.
Не менш гостро сьогодні стоїть питання створення єдиного механізму добудови об’єктів нерухомості, будівництво яких зупинено на строк більший ніж 18 місяців або припинено зовсім.
Непоодинокими є випадки коли інвестори будівництва об’єкту нерухомості об’єдналися в громадські організації, житлово-будівельні кооперативи задля захисту своїх прав на об’єкти інвестування, проте, через недосконалість існуючого законодавства та прояви корупції в органах державної влади не можуть ефективно захистити свої права.
Запропонований закон покликаний вирішити проблему створення простого, прозорого механізму залучення інвестицій в будівництво нерухомості та контролю у сфері інвестування та фінансування будівництва нерухомості; створить механізм визначення виключного переліку прав інвесторів на кожен об’єкт нерухомого майна, будівництво якого не завершено; визначить порядок та механізм добудови об’єктів нерухомості, будівництво яких зупинено на строк більший ніж 18 місяців або припинено.
2. Цілі і завдання прийняття акта:
Метою прийняття законопроекту є створення системи норм права, які б:
— не давали забудовнику можливості залучати кошти до отримання дозволу на виконання будівельних робіт;
— не давали забудовнику можливості залучати кошти двох і більше інвесторів в якості інвестицій в один і той же Об’єкт інвестування без їх згоди;
— забезпечили інвестору можливість отримати достовірну офіційну інформацію щодо стану будівництва проінвестованого ним об’єкту нерухомості;
— забезпечили можливість потенційного інвестора, що має намір інвестувати кошти в будівництво Об’єкту незавершеного будівництва отримати достовірну інформацію щодо обсягу залучених забудовником для будівництва Об’єкту коштів та обсягу прав третіх осіб щодо Об’єкту або Об’єктів інвестування в ньому;
— забезпечили існування простої та прозорої системи контролю за залученням забудовником інвестицій для будівництва нерухомості;
— забезпечили інвестору можливість спільно з іншими інвесторами ефективно захищати свої права у відносинах з забудовником;
— визначили порядок самостійної добудови інвесторами об’єктів нерухомості фінансування будівництва якого зупинено на тривалий термін або припинено.
Основними завданнями законопроекту є:
— створення єдиної термінології, що застосовується для регулювання відносин у сфері інвестування та фінансування будівництва нерухомості;
— нормативне визначення основних засад виникнення, переходу та припинення речових прав на нерухоме майно, будівництво якого не завершено;
— створення єдиного механізму добудови об’єктів нерухомості, будівництво яких зупинено на строк більший ніж 18 місяців або припинено;
— створення простого, прозорого механізму залучення інвестицій в будівництво нерухомості та контролю у сфері інвестування та фінансування будівництва нерухомості;
— створення системи державного страхування інвестиційних ризиків інвестора;
— встановлення реальної відповідальності посадових осіб забудовника за порушення норм законодавства у сфері інвестування.
3. Загальна характеристика і основні положення проекту акта
Законопроект являє собою самостійний повноцінний Закон, що є спеціальним щодо врегулювання суспільних відносин у сфері інвестування (фінансування) будівництва нерухомості, добудови «проблемних об’єктів незавершеного будівництва» та реєстрації прав на об’єкти нерухомості, будівництво яких не завершено.
Законопроектом пропонується:
1) Визначити коло учасників процесу інвестування в будівництво нерухомості, розподілити функції учасників такого процесу та визначити сферу відповідальності кожного з них;
2) Заборонити залучення інвестицій в будівництво нерухомості від фізичних осіб до отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
3) Встановити порядок виникнення, переходу та припинення речових прав на об’єкти нерухомості, будівництво яких не завершено.
Пропонується створити в Державному реєстрі прав спеціальний розділ в якому б реєструвалися майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Моментом виникнення таких майнових прав пропонується встановити момент їх реєстрації в Державному реєстрі прав. Пропонується заборонити укладати будь-які правочини щодо майнових прав на нерухомість будівництво якої не завершене до моменту їх виникнення. Такі правочини пропонується вважати нікчемними з моменту їх укладення.
Порядок ведення спеціального розділу Державного реєстру прав пропонується встановити підзаконним нормативним актом Міністерства юстиції України.
4) Законопроектом пропонується зобов’язати забудовників, управителів та інших осіб що здійснювали та здійснюють залучення коштів для будівництва нерухомості в Україні протягом трьох місяців з моменту прийняття закону подати до спеціально уповноважених органів державної влади наступну інформацію:
— вичерпний перелік об’єктів будівництва для будівництва яких залучались кошти третіх осіб із зазначенням найменування забудовника (компанії на якій оформлена земельна ділянка на якій здійснюється будівництво), компанії що залучала інвестиції (укладала договори та угоди за якими отримувала від третіх осіб у власність або в управління кошти та брала на себе зобов’язання передати або забезпечити передачу таким особам об’єкт інвестування після завершення його будівництва), генерального проектувальника та генерального підрядника;
— кількість об’єктів інвестування (квартир, офісних та інших нежитлових приміщень) по кожному з об’єктів та їх перелік із зазначенням їх ідентифікуючих ознак: будівельний номер, орієнтовна площа, місце розташування;
— перелік об’єктів інвестування (квартир, офісних та інших нежитлових приміщень) права на отримання яких після завершення будівництва передано третім особам по кожному з об’єктів із зазначенням ідентифікуючих ознак об’єктів (будівельний номер, орієнтовна площа, місце розташування), індивідуальних даних інвестора (ПІБ та ідентифікаційний код), реквізитів Договору інвестування.
5) Пропонується створити систему спеціальних державних органів (або покласти повноваження на вже існуючу систему органів) – «інвестиційних комісій при територіальних органах ДАБК» з метою здійснення контролю за залученням інвестицій в будівництво.
Пропонується зобов’язати зазначені державні органи вести облік всіх об’єктів будівництва що будуються із залученням коштів третіх осіб та реєстри інвесторів за кожним з цих об’єктів та здійснювати контроль за таким залученням. Пропонується інтегрувати зазначені «інвестиційні комісії» до системи органів реєстрації права власності на новозбудовану нерухомість. Таким чином щоб документи для видачі Свідоцтв про право власності на нерухоме майно подавали самі інвестори не чекаючи «доброї волі» забудовника.
6) Законопроектом пропонується провести інвентаризацію прав на об’єкти інвестування. Для цього пропонується зобов’язати інвесторів протягом 6-ти місяців подати до інвестиційних комісій інформацію про проінвестований ними об’єкт інвестування із зазначенням ідентифікуючих ознак об’єкту (будівельний номер, орієнтовна площа, місце розташування), реквізитів Договору інвестування, індивідуальних даних забудовника (компанії, що укладала з інвестором договір).
Пропонується встановити що після завершення встановленого законом строку всі права третіх осіб щодо Об’єкту будівництва які не були заявлені у встановленому законом порядку будуть вважатися припиненими та відновленню не підлягають. Особи, що пропустили передбачені законом строки отримають право на повернення проінвестованих коштів після завершення будівництва за умови документального підтвердження оплати коштів забудовнику (або особі що здійснювала залучення коштів).
7) Пропонується встановити спеціальні вимоги щодо прозорості процесу інвестування. Для цього пропонується зобов’язати забудовника:
— до початку залучення інвестицій офіційно повідомити інвестиційну комісію за місцем знаходження об’єкту про початок залучення інвестицій та надати їй перелік необхідної для здійснення контролю інформації та документації;
— організувати ведення офіційного сайту об’єкту інвестиційної нерухомості. Вимоги до сайту та порядку його ведення передбачені цим законом;
— залучати інвестиції виключно на один банківський рахунок;
— заборонити залучення коштів «через касу забудовника».
Окрім того, пропонується зобов’язати забудовників, управителів та інших осіб що здійснювали та здійснюють залучення коштів для будівництва нерухомості в Україні щоквартально звітувати перед спеціально уповноваженим органом державної влади про кількість залучених інвестиції та оновлювати згадану вище інформацію.
За надання забудовником недостовірної або неповної інформації, пропонується застосовувати наступні заходи впливу:
— у разі подання інформації із незначними помилками і неточностями до забудовника застосовується штраф у розмірі від 2000 до 5000 НМДГ, а до посадових осіб – адміністративна відповідальність у вигляді штрафу в 500 до 1000 НМДГ;
— у разі неподання інформації, подання інформації зі значними помилками спеціально уповноважений орган державної влади зобов’язаний винести припис про заборону забудовнику залучати кошти для будівництва Об’єкту та провести перевірку його діяльності. Посадові особи таких забудовників пропонується притягати до кримінальної відповідальності. Міра покарання диспозитивна — обмеження або позбавлення волі з позбавленням права обіймати керівні посади в суб’єктах господарювання які є учасниками процесу інвестування в будівництво нерухомості.
8) Пропонується забезпечити інвесторам право та можливість для самоорганізації. Для цього пропонується зобов’язати забудовника:
— не рідше ніж кожні 6 місяців (а у випадку зміни офіційних строків завершення будівництва – не пізніше ніж протягом 1 місяця після такої зміни, а у випадку призупинення чи припинення проведення будівельних робіт – не рідше ніж кожні 3 місяці) організовувати загальні збори інвесторів будівництва житлового будинку та звітувати перед ними про стан будівництва. Порядок скликання, проведення та їх повноваження передбачаються цим законом;
— повідомляти інвесторів про їх право розмістити інформацію щодо своїх прав на офіційному сайті об’єкту.
9) Пропонується встановити вимоги до Договорів інвестування в будівництво. Так, Договір має обов’язково передбачати:
— граничний строк передачі забудовником об’єкту інвестування інвестору;
— детальне описання об’єкта інвестування достатнє для його ідентифікації серед інших об’єктів інвестування;
— обов’язок забудовника або генерального інвестора надавати інвестору на його вимогу передбачену цим договором інформацію;
— право інвестора на безоплатне розміщення інформації щодо нього та його прав на об’єкт інвестування на офіційному сайті об’єкту інвестиційної нерухомості;
— безперечне право інвестора на ознайомлення з документацією що прямо пов’язана з будівництвом об’єкту інвестування.
Виконання зобов’язання забудовником за Договором інвестування обов’язково забезпечується заставою майнових прав на користь інвестора. Дані про обтяження за ініціативи інвестора вносяться до спеціального розділу Державного реєстру прав.
З метою профілактики укладання фіктивних та «технічних» інвестиційних договорів пропонується вважати такі договори укладеними лише після внесення інвестором не менш ніж 10% від суми договору. Відчуження майнових прав інвестором третім особам без отримання письмового погодження забудовника пропонується заборонити.
10) Пропонується встановити вимоги до порядку подачі рекламних оголошень учасниками процесу інвестування. Такі рекламні оголошення мають відповідати встановленим цим законом вимогам та затверджуватись керівником забудовника.
11) Пропонується створити систему державного добровільного страхування інвестиційних ризиків інвесторів в будівництво нерухомості. Для цього пропонується створити спеціальну державну страхову компанію.
12) Доповнити кримінальний кодекс спеціальними нормами що передбачали б відповідальність керівника забудовника за:
— залучення інвестицій від фізичних осіб до отримання дозволу на виконання будівельних робіт;
— нецільове використання коштів отриманих в якості інвестицій;
— неподання або подання недостовірної передбаченої цим законом інформації.
4. Стан нормативно-правової бази у даній сфері правового регулювання
Державна політика у даній сфері правового регулювання визначається наступними нормативно-правовими актами:
Цивільний кодекс України;
Земельний кодекс України;
Кримінальний кодекс України;
Кодекс України про адміністративні правопорушення;
Закону України «Про інвестиційну діяльність»;
Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»;
Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву»;
Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»;
Закон України «Про планування і забудову територій»;
Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні»;
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Реалізація закону потребує внесення змін до низки інших підзаконних нормативних актів України.
5. Фінансово-економічне обґрунтування
Реалізація норм законопроекту потребує матеріальних витрат пов’язаних зі створенням спеціально уповноважених органів контролю, системи обліку прав на нерухомість та створення спеціальної державної страхової компанії. За умови ефективного управління створеною спеціальною державною страховою компанією очікується отримання прибутку.
6. Прогноз соціально-економічних та інших наслідків прийняття акта
Прийняття законопроекту буде сприяти підвищенню рівня довіри інвесторів будівництва до забудовників, стимулюватиме фінансування будівництва нових об’єктів, що в свою чергу, сприятиме зайнятості населення та збільшенню податкових надходжень до бюджетів усіх рівнів.
Президент
ВГО «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам» _______________ Гончарук О.В.
Суб’єкт законодавчої ініціативи ___________________
18-11-2010 13-59