10 факторов, способствующих дальнейшему снижению цен на жилье в Украине.
1. Заработать на киевскую квартиру можно, конечно, «всего» за 10 или за 20 лет (если привлечь спонсором покупки банковское учреждение, щедро одаривающее ипотечными процентами). Но для этого, во-первых, придется купить себе еще и лопату и завести маленький огородик, с которого и питаться все это время. Во-вторых, даже при этом можно будет заработать (или погасить кредит) максимум на двушку на дальних окраинах столицы в домах, которые уже и сейчас являются морально устаревшими и физически изношенными. Если бы существовали рейтинги по соответствию заработных плат граждан и цен на квадратные метры жилья, не исключено, что в Украине разрыв имел бы лидерские позиции в списке.
2. Заработать на столичную квартиру в более приличных домах можно за те же 10–20 лет, но вложившись в сомнительный недострой. Вот только потенциальные покупатели никак не могут забыть ни «Элита центр», ни троещинские башни, ни кучу других «лакомых кусочков». Заработать на нормальную, европейского уровня квартиру в киевской новостройке, состоящую всего лишь из двух комнат с ремонтом, также вполне возможно. Для этого обычному киевлянину (не топ-менеджеру компании с иностранными инвестициями, не чиновнику на хлебном месте и не гражданину, имеющему нетрудовые доходы) понадобится от 30 до 50 лет в зависимости от уровня личных доходов. Поэтому выгоднее купить таунхаусы киевское шоссе эконом класса, чем пытаться заработать на равную по площади кватиру в Киеве.
3. Сравнительная инвестиционная непривлекательность государства на данном этапе, скачкообразный рост внешних долгов предприятий и государства, едва ли не хроническое негативное сальдо торгового баланса, иными словами, превышение импорта товаров над экспортом, и риски оттока средств из страны, оказывают на рынок недвижимости депрессивное воздействие.
4. Перманентный рост коммунальных платежей подталкивает граждан к продаже инвестиционной и просто лишней жилплощади.
5. Запрет валютного кредитования физических лиц гарантирует, что ипотечные ставки до разумных величин в обозримом будущем не упадут. Ну и, кроме того, слишком много украинских горе-инвесторов умудрилось зацепить кредит перед самым схлопыванием пузыря на рынке недвижимости. Их пример — лучшее средство от глупости. Такое не забывается.
6. Принятие законодательных актов, упрощающих принудительную реализацию залоговой недвижимости, а также принятие госпрограммы «квартира за 70% стоимости». Пусть такая схема касается только очередников, пусть выделяются на нее сравнительно небольшие средства, но хороший психологический эффект на рынок все это оказывает.
7. Еще одна психологическая составляющая — покупатели резонно задаются вопросом: «Зачем покупать сегодня то, что завтра будет значительно дешевле?» Подавляющее большинство специализированных порталов недвижимости в графиках индексов цен показывают ежемесячное снижение стоимости украинских квадратных метров — и это заставляет потенциальных покупателей как минимум задуматься. Именно поэтому продать что-либо на рынке недвижимости Украины можно в основном лишь со значительным дисконтом. Еще весной усредненный размер торга на квартиры, которые выставили на продажу не для того, чтобы покрасоваться, а для того, чтобы продать, составлял около 12% от цены, заявленной в рекламном издании. Сейчас сторговать можно и до 17% от первоначальной цены объекта.
8. И снова косвенный фактор из разряда тех же психологических. На данном этапе очень мало стран, в которых рынок жилья находится на подъеме, наиболее показательны в этом плане рынки Израиля, Китая, Швейцарии и крупных мегаполисов России. Причины роста в разных странах также разные — пузырь, бешеные темпы роста, убежище для капиталов или халявная нефть. Но все же в большинстве стран рынки жилья либо стагнируют либо продолжают движение вниз. В таком депрессивном настроении находятся рынки недвижимости не только Греции, Ирландии и Португалии (по понятным причинам), но и стран, в экономике которых никаких особо горячих событий пока что не происходит, — Испании, Болгарии, ОАЭ, Соединенных Штатах и др.
9. Недвижимость резко дешевеет, когда гривня падает. Пока что не вполне ясно, как будут удерживать от девальвации украинские деньги по отношению к доллару США, если инфляция на родине доллара исчисляется парой-тройкой процентов годовых, а украинская ежегодно будет прирастать двузначным числом. Чем-то интересным такая ситуация рано или поздно просто обязана закончиться. И хотя народ в основном готовится к уровням в 8,20—8,30 грн. за американский доллар, даже такой коррекции будет достаточно для очередной паники и игры на понижение на столичном рынке жилья.
10. Наконец фактор, который будет действовать несколько разнонаправлено на рынок недвижимости, но все же больше будет способствовать именно понижательному тренду. Если рынок земли все-таки стартует, то, с одной стороны, такой привлекательный национальный товар отодвинет риски девальвации национальной денежной единицы, но, с другой — серьезные капиталы в стране сохраняются не только на дружественных островах, но и в очень дорогой недвижимости. Поэтому часть игроков, безусловно, проявит желание продать много хорошей, качественной, престижной недвижимости, чтобы поучаствовать в разделе земельного пирога.
Ажиотажа на рынке квартир не будет еще долго. Ипотека — двигатель рынка «заглох и не заводится». Портфели банков набиты проблемной задолженностью. Массовый потенциальный заемщик не получает у нас ежемесячно по две—три тысячи евро «в белую» и не верит в стабильность своего дохода на 20 лет вперед, как в развитых странах мира. Длинных денег в системе также на наблюдается — максимум годовые депозитные вклады, наряду с которыми немало вкладчиков до сих пор размещают деньги на срок от семи дней до одного месяца. А потому ипотеки под 10%, при которой не страшно брать кредит на покупку жилья у нас пока что не предвидится.
По материалам: Минпром